La location de courte durée, popularisée par des plateformes comme Airbnb, est devenue une source de revenus attractive pour de nombreux propriétaires. Cependant, cette pratique peut se heurter aux règles de la copropriété et susciter des tensions avec le voisinage. Alors, votre syndicat de copropriétaires peut-il légalement interdire la location saisonnière de votre logement ? La réponse est de plus en plus souvent "oui", notamment suite à un récent durcissement de la législation. Faisons le point sur vos droits et obligations.
Le règlement de copropriété : la clé de voûte de l'interdiction
Le document essentiel qui régit la vie de votre immeuble est le règlement de copropriété. C'est lui qui fixe la "destination de l'immeuble", c'est-à-dire l'usage qui peut être fait des parties privatives (votre appartement) et des parties communes.
Deux types de clauses sont particulièrement importantes :
- La clause d'habitation bourgeoise exclusive : Si votre règlement contient une telle clause, l'immeuble est strictement réservé à un usage d'habitation. Toute activité commerciale, y compris la location meublée touristique qui est légalement considérée comme une activité commerciale, y est donc interdite.
- La clause d'habitation bourgeoise simple : Plus souple, elle autorise l'exercice de certaines activités professionnelles, notamment libérales, à condition qu'elles ne génèrent pas de nuisances pour le voisinage. La location saisonnière peut être tolérée, mais elle peut être contestée si elle engendre des troubles (allées et venues incessantes, bruit, dégradation des parties communes).
La loi "Le Meur" de 2024 : un tour de vis significatif
Face à la multiplication des litiges et à la crise du logement, la loi du 19 novembre 2024, dite "loi Le Meur", est venue renforcer considérablement les outils à la disposition des copropriétés pour réguler, voire interdire, les locations de type Airbnb.
Le principal changement est la facilitation de la modification du règlement de copropriété. Auparavant, l'unanimité des copropriétaires était requise pour interdire les locations meublées touristiques, ce qui rendait la décision quasi impossible à obtenir. Désormais, un vote à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 26 de la loi de 1965) est suffisant pour inscrire cette interdiction dans le règlement. Cette mesure ne s'applique toutefois qu'aux résidences secondaires.
Pour les copropriétés neuves, dont le règlement est établi après le 21 novembre 2024, il est désormais obligatoire de mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite.
Résidence principale ou secondaire : des règles bien distinctes
La législation opère une distinction fondamentale entre la location de sa résidence principale et celle d'une résidence secondaire.
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Votre résidence principale (le logement que vous occupez au moins huit mois par an) : Vous êtes autorisé à la louer pour de courtes durées dans la limite de 120 jours par an. Votre copropriété ne peut pas vous interdire cette pratique, sauf si le règlement l'exclut très clairement via une clause d'habitation bourgeoise exclusive. Certaines communes peuvent toutefois réduire cette durée à 90 jours.
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Votre résidence secondaire : C'est ici que les restrictions sont les plus fortes. Outre la possibilité pour la copropriété d'interdire purement et simplement ce type de location via un vote, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie dans de nombreuses villes, une démarche souvent complexe et soumise à des conditions strictes de compensation.
Nouvelles obligations pour les propriétaires-bailleurs
La nouvelle législation a également renforcé les obligations déclaratives :
- Déclaration en mairie : Toute location de meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie pour obtenir un numéro d'enregistrement, à faire figurer obligatoirement sur vos annonces.
- Information du syndic : Vous avez l'obligation d'informer votre syndic de votre activité de location touristique. Le syndic doit ensuite en informer l'ensemble des copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.
- Respect du DPE : Depuis fin 2024, les logements mis en location touristique doivent présenter un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé entre A et E.
Le non-respect de ces règles vous expose à des amendes administratives pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Face à ces contraintes réglementaires et administratives de plus en plus lourdes, de nombreux propriétaires choisissent de déléguer la gestion de leur bien. Faire appel à une conciergerie spécialisée comme Mademoiselle Izia Conciergerie peut être une solution judicieuse. Un service professionnel peut non seulement prendre en charge les déclarations obligatoires et la communication avec le syndic, mais aussi optimiser vos revenus tout en assurant le respect du règlement et la tranquillité de l'immeuble.
En conclusion, avant de vous lancer dans la location saisonnière, il est impératif de :
- Consulter attentivement votre règlement de copropriété pour vérifier la présence d'une clause d'habitation bourgeoise.
- Vous renseigner sur la réglementation locale en vigueur dans votre commune (durée de location autorisée, procédure de changement d'usage).
- Dialoguer avec votre syndic et vos voisins pour maintenir de bonnes relations de voisinage.
Si la liberté de jouir de son bien reste un principe, elle est de plus en plus encadrée pour préserver la tranquillité des immeubles et l'accès au logement à l'année. Pour naviguer sereinement dans ce labyrinthe et maximiser votre rentabilité sans tracas, l'accompagnement par des experts est une option à considérer, faites appel à nos services Mademoiselle Izia Conciergerie
