Frais Airbnb à 15,5 % : L'Adaptation Est Obligatoire ! Le Guide Ultime de l'Hôte Professionnel 

Pourquoi le 27 Octobre 2025 Change Tout

Si vous êtes un gestionnaire professionnel (PMC) ou un hôte utilisant un logiciel de gestion locative (PMS), une date a dû être encerclée en rouge dans votre calendrier : le 27 octobre 2025.

À partir de ce jour, Airbnb rend obligatoire la transition vers le modèle de Frais Hôte-Seul (Host-Only Fee), fixé à 15,5 % du sous-total de la réservation.

Ce changement n'est pas une option, c'est un impératif technique et stratégique. Comprendre ce pivot et y répondre correctement est la seule façon de préserver votre marge nette.

De quoi parle-t-on concrètement ?

Airbnb abandonne définitivement son modèle de frais partagés (où vous payiez environ 3 % et le voyageur le reste). Désormais, tous les frais de service sont déduits de votre poche (15,5 %), garantissant que le prix affiché au voyageur est le prix final payé (hors taxes).

L'objectif d'Airbnb est clair : la Transparence des Prix pour le voyageur, ce qui est censé augmenter votre taux de conversion et vous positionner plus efficacement face aux autres plateformes (comme Booking.com).

Le Défi Financier : Comment Rester Rentable ?

Passer d'une commission de 3 % à 15,5 % sur votre revenu brut donne l'impression d'une perte massive. C'est faux, mais seulement si vous agissez correctement.

La charge de distribution totale reste similaire, elle est juste redistribuée. Pour compenser et maintenir votre revenu net à l'identique, vous devez augmenter (ou "markuper") votre prix de vente affiché.

Le Calcul Crucial : Le Markup pour la Neutralité des Revenus

Pour garantir que votre revenu net ne change pas lorsque vous passez de 3 % de frais à 15,5 %, vous devez ajuster votre prix de base (nuitée, nettoyage, etc.) avec la formule suivante :

Nouveau Prix Affiché =(Ancien Prix Affiché * 0.97) / 0.845

En termes d'augmentation tarifaire, cela représente un markup d'environ 14,79 % sur tous vos tarifs pour le canal Airbnb.

Exemple chiffré :

• Ancien Prix Nuitée : 100,00 €

• Revenu Net Cible (97 %) : 97,00 €

• Nouveau Prix Affiché (15,5 % inclus) : 114,79 €

  • Déduction Airbnb (15,5 % de 114,79 €) : -17,89 €

  • Revenu Net Reçu : 97,00 €

ACTION N°1 : Appliquez immédiatement un markup de 14,8 % (minimum) dans votre PMS, spécifiquement pour le canal Airbnb.

⚠️ Le Piège des Frais Fixes : Nettoyage et Suppléments

C'est ici que les gestionnaires professionnels subissent le plus gros impact s'ils n'ajustent rien.

Sous l'ancien modèle (3 %), si vous facturiez 50 € de frais de nettoyage, vous perdiez 1,50 € (3 %). Désormais, vous perdrez 7,75 € (15,5 %) si vous maintenez ce prix !

Si vos frais de nettoyage nets opérationnels sont importants, cette érosion de marge est insoutenable. Vous devez appliquer le même taux de markup de 14,8 % à vos frais de nettoyage et à vos frais pour voyageurs supplémentaires !

ACTION N°2 : Recalculez vos frais de nettoyage et vos extras. Si vos anciens frais étaient de 50 €, ils doivent passer à environ 57,40 € sur Airbnb pour garantir la neutralité des marges.

Le Scénario "Super Strict" : Attention au Surcoût !

Si vous utilisez des politiques d'annulation très rigoureuses (« Super Stricte »), la commission pourrait être majorée de 2 %, portant votre taux total à 17,5 %.

Airbnb encourage les politiques plus souples. Analysez si le bénéfice de sécurité apporté par une politique « Super Stricte » justifie l'augmentation permanente du coût de distribution à 17,5 %. Si vous conservez ce taux, votre markup devra être légèrement supérieur pour maintenir la neutralité.

✅ Votre Feuille de Route d'Action 

1. Mise à Jour Tarifaire (Markup) : Appliquez le markup minimum de 14,8 % sur les tarifs de nuitée et impérativement sur les frais de nettoyage/suppléments.

2. Vérification des Politiques d'Annulation : Décidez si le surcoût de 2 % pour une politique « Super Stricte » vaut la peine (commission totale à 17,5 %).

3. Communication Propriétaire : Préparez une explication claire pour vos propriétaires, démontrant avec des exemples chiffrés que l'augmentation de la déduction n'est qu'une redistribution du coût et que leur revenu net reste inchangé.

La normalisation des frais Airbnb à 15,5 % positionne la plateforme de manière ultra-compétitive. Votre diligence à ajuster vos prix dès maintenant est la clé pour transformer ce changement technique en un avantage concurrentiel pour votre portefeuille immobilier !